Comprar ou arrendar casa de 90 m² exige mais de 50% do rendimento

• Inacessibilidade total no Algarve: Comprar uma casa de 90 m² é “inacessível” (>50% do rendimento) em todos os concelhos analisados. Arrendar é igualmente inacessível em toda a região, com taxas de esforço que chegam aos 96%.
• Rendimentos mais baixos, pressão externa mais alta: Com rendimentos médios (c. 1.400€) inferiores aos das áreas metropolitanas, o Algarve sofre uma pressão de procura externa que consolida a pior acessibilidade do país.
• Casa possível encolhe para 30-45 m²: Para um esforço financeiro considerado sustentável (<33% do rendimento), as famílias algarvias podem hoje ambicionar a uma habitação de apenas 30 a 45 m².
• Subidas brutais em 3 anos: Comprar passou a exigir mais 65.000 a 106.000 euros. Arrendar implica acréscimos mensais de 300 a 570 euros, enquanto os rendimentos subiram apenas 170 a 240 euros.
• Comprar torna-se opção “dominante”: Apesar da crise, a compra tornou-se relativamente mais competitiva que o arrendamento, sendo a opção de custo mensal mais baixo na maioria dos concelhos.

O estudo pode ser descarregado na íntegra aqui.

No Algarve, a combinação entre os rendimentos mais baixos do litoral e uma intensa pressão externa de procura consolidou a região como a mais inacessível do país tanto para comprar como para arrendar casa. De acordo com a edição de 2026 do estudo “Acessibilidade à Habitação” da CENTURY 21 Portugal, adquirir uma habitação de 90 m² é “inacessível” (exige mais de 50% do rendimento) em todos os concelhos analisados, com taxas de esforço entre 57% e 87%. No arrendamento, a situação é ainda mais extrema: todas as cidades da região são inacessíveis, com taxas que atingem os 96% do rendimento disponível de uma família média local.
“O Algarve é o exemplo mais claro do descolamento total entre o mercado imobiliário e a realidade económica das famílias residentes. Com rendimentos significativamente mais baixos do que em Lisboa ou Porto, a região enfrenta uma pressão de procura turística e de residência secundária que tornou a habitação uma miragem para quem cá vive e trabalha. É a tempestade perfeita para uma crise social”, afirma Ricardo Sousa, CEO da CENTURY 21 Portugal.

Análise detalhada da região do Algarve:

No Algarve, os rendimentos mensais líquidos rondam 1.400 euros na maioria dos concelhos, atingindo cerca de 1.674 euros em Faro – valores inferiores aos das principais áreas metropolitanas. Em contrapartida, os preços apresentam uma grande amplitude: Faro e Portimão rondam os 260.000 euros por 90 m², enquanto Lagos e Loulé ultrapassam os 300.000 euros, sendo Loulé o mercado mais caro, com cerca de 360.000 euros. No arrendamento, as rendas variam entre 1.100 e 1.400 euros.

O agravamento foi brutal nos últimos três anos. Desde 2022, comprar casa passou a exigir mais 65.000 a 106.000 euros, enquanto arrendar implica acréscimos mensais de 300 a 570 euros. Os rendimentos, porém, cresceram apenas entre 170 e 240 euros no mesmo período.

O encolhimento drástico da “casa possível”

Neste cenário, a área habitacional acessível dentro de um orçamento considerado sustentável (<33% do rendimento) encolheu para valores mínimos nacionais. Num esforço ideal, as famílias algarvias podem hoje aspirar a uma habitação entre 30 e 45 m², menos de metade da área de referência do estudo (90 m²). Ainda assim, face aos valores estratosféricos das rendas, a compra tornou-se a opção de custo mensal mais baixo (e, por isso, “dominante”) na maioria dos concelhos.

Um padrão nacional: litoral em colapso, interior sob pressão

A situação de rutura no Algarve é o caso mais extremo de um padrão nacional que atinge com força todo o litoral. O estudo revela um Portugal a duas velocidades, onde a crise habitacional se aprofunda nas regiões costeiras e turísticas, enquanto o interior resiste, mas sob pressão crescente.

“O Algarve é a ponta do icebergue, mas a pressão é sentida de forma brutal em todo o litoral. As áreas metropolitanas de Lisboa e Porto seguem o mesmo caminho de inacessibilidade. Em 2025, todas as cidades do Algarve, AML e AMP tornaram-se inacessíveis no arrendamento para uma família média local. É um sinal estrutural de alerta”, contextualiza Ricardo Sousa.

Área Metropolitana do Porto: comprar continua mais barato, mas 90 m² tornaram-se maioritariamente inacessíveis

Na Área Metropolitana do Porto, os rendimentos situam-se entre cerca de 1.600 euros na Póvoa de Varzim e 1.950 euros no Porto. Já os preços variam de forma significativa: comprar 90 m² custa 324.000 euros no Porto, mas pouco mais de 180.000 euros em Valongo e Gondomar. Na Póvoa de Varzim, o valor ronda os 220.000 a 240.000 euros, ficando a maioria dos mercados abaixo dos 225.000 euros. No arrendamento, as rendas oscilam entre 900 euros e 1.400 euros.

Nos últimos três anos, preços e rendas subiram mais de 50% na maioria dos concelhos, enquanto os rendimentos cresceram apenas 18%. O aumento absoluto do preço de compra situa-se entre 66.000 e 102.000 euros, implicando prestações adicionais de 230 a 400 euros. No arrendamento, os acréscimos rondam 280 a 500 euros mensais.

Hoje, adquirir uma habitação de 90 m² é “inacessível” (>50%) no Porto, Matosinhos e Póvoa de Varzim, mas exige já um esforço elevado (34%-50%) em 5 outros concelhos (Valongo, Maia, Gondomar, Vila do Conde e Vila Nova de Gaia. Arrendar é “inacessível” (>50%) em todos os concelhos. Ainda assim, a compra mantém-se como opção relativamente mais favorável em todos os concelhos, chegando a ser 31% mais barata do que arrendar em Vila Nova de Gaia.

Num cenário de esforço considerado ideal (<33%), as famílias teriam hoje de optar por áreas muito menores: no Porto, apenas 40 m² para arrendar e 45 m² para comprar, com perdas próximas de 30 m² em vários mercados periféricos face a 2022.

Área Metropolitana de Lisboa: esforço generalizado e área acessível na média da região em torno dos 45 m²

Na Área Metropolitana de Lisboa, os rendimentos mensais variam aproximadamente entre 1.600 euros na Amadora e 2.300 euros em Oeiras, mas os preços apresentam diferenças muito mais acentuadas. Lisboa e Cascais exigem hoje entre 420.000 e 450.000 euros por uma habitação de 90 m², enquanto Oeiras ronda os 380.000 euros e a Amadora se situa nos 210.000 a 240.000 euros. Nos restantes concelhos, os valores situam-se, em geral, entre 210.000 e 290.000 euros.

No arrendamento, as rendas tornaram-se mais homogéneas, situando-se entre 1.100 e 1.700 euros, com apenas o Montijo ligeiramente abaixo dos 1.000 euros.

Desde 2022, preços e rendas aumentaram 40% ou mais na maioria dos concelhos, enquanto os rendimentos cresceram cerca de 15% – um ritmo três vezes mais lento. Comprar uma casa de 90 m² implica hoje mais 68.000 a 114.000 euros do que há três anos, o que se traduz em prestações cerca de 300 euros superiores. No arrendamento, os aumentos rondam os 400 euros mensais, contra subidas salariais próximas de 200 euros.

Como resultado, a maioria dos concelhos da região são hoje “inacessíveis” (>50% de taxa de esforço) para a compra de uma casa de 90m², com exceção de Alcochete, Barreiro, Montijo e Seixal, que exigem, contudo, um esforço elevado (34%-50%). Para o arrendamento, todos os concelhos são “inacessíveis” (>50%).

Dentro de um orçamento considerado “sem esforço” (<33% do rendimento líquido disponível), a área acessível encolheu drasticamente: em Lisboa, Cascais e Oeiras, comprar permite hoje apenas 35 a 45 m². Nos concelhos da Margem Sul, a área caiu de 85–95 m² em 2022 para 55–65 m² atualmente.

A análise revela um padrão de exclusão territorial na AML: a cidade expulsa os seus residentes. O critério de “acessibilidade” (pagar um apartamento de 90 m² com um esforço ≤50% do rendimento) gera um mapa de três velocidades:

• Zona crítica (centro): Lisboa, Cascais, Oeiras. Inacessíveis às próprias famílias residentes, que ficam impedidas de comprar na sua própria cidade. A única opção é procurar fora
• Zona de tensão (anel intermédio): Almada, Amadora, Odivelas, Loures. Já inacessíveis aos seus residentes de rendimento médio, tornam-se refúgio para quem foge do centro. São concelhos de acesso condicionado a rendimentos mais altos.
• Zona de oportunidade relativa (anel exterior): Montijo, Barreiro, Seixal, Alcochete, Sintra. São os únicos concelhos acessíveis à maioria das famílias da AML, incluindo as que são forçadas a sair do centro. Representam a “válvula de escape” do território.

A AML deixou de ser um mercado único: é um sistema de exclusão territorial progressiva. O centro económico expulsa residentes para o exterior. Mobilidade residencial forçada, não escolha. O problema não é financiamento, é falta de oferta compatível com rendimentos.

Um desalinhamento profundo entre oferta e capacidade financeira

O estudo conclui que os preços das casas praticamente duplicaram nos últimos cinco anos, com uma nova aceleração de 23,4% em 2025, enquanto os rendimentos cresceram a um ritmo muito mais lento.

• Apenas 48% das casas à venda estão no patamar de preço adequado a 77% das famílias portuguesas (até 330 mil euros).
• A oferta concentra-se em segmentos onde só uma minoria consegue chegar.
• A mediana do rendimento disponível ajustado em Portugal (14.446 euros em 2024) fica muito abaixo da média da UE (21.245 euros) e de Espanha (20.800 euros).

“O problema não é abstrato: é mensurável. A oferta não está alinhada com a realidade económica das famílias. Isso empurra muitos agregados para taxas de esforço incompatíveis com uma vida estável”, sublinha Ricardo Sousa.

Soluções estruturais para um problema estrutural

Perante um problema estrutural, só soluções estruturais são eficazes. “Não se trata apenas de construir mais casas”, sublinha Ricardo Sousa, CEO da CENTURY 21 Portugal, “é onde se constrói, como se constrói e para quem se constrói”. Para traduzir esta visão em ação, a empresa apresenta um conjunto de medidas urgentes a implementar de imediato:

• Aumentar o parque de habitação social de forma sustentada.
• Revisitar os Planos Diretores Municipais numa escala metropolitana integrada.
• Rever os códigos de construção para agilizar e modernizar o processo.
• Investir em I&D para impulsionar a industrialização da construção.

O diagnóstico operacional revela ainda um desfasamento crítico entre a localização da habitação acessível e as redes de mobilidade. A expansão forçada da residência para a periferia e para fora dos limites da AML não foi acompanhada por um desenvolvimento equivalente dos corredores de transporte, em frequência, capacidade e cobertura territorial. Por isso, as soluções devem integrar de forma imperativa:

• Planear a habitação acessível em estreita correlação com os investimentos em mobilidade pesada (comboio, metro, fluvial), assegurando que os novos polos habitacionais são servidos por redes eficientes e multimodais.
• Adotar uma visão policêntrica e regional no planeamento, reconhecendo que os fluxos casa-trabalho já não se concentram apenas no centro histórico de Lisboa, mas dispersam-se por vários polos (Oeiras/Taguspark, Parque das Nações, etc.). A rede de transportes deve refletir esta nova realidade.

“Não basta diagnosticar, é preciso agir. Colocamos estes dados à disposição da sociedade e dos decisores, com a convicção de que a transparência é o primeiro passo para políticas públicas eficazes. Na habitação, mais do que opiniões, o país precisa de diagnósticos sólidos e de execução consistente numa lógica de longo prazo para construir cidades sustentáveis, resilientes, acessíveis e inclusivas”, conclui Ricardo Sousa.

Notas metodológicas

O estudo analisou as capitais de distrito de Portugal Continental, bem como os municípios com maior dinâmica imobiliária nas áreas metropolitanas de Lisboa (Lisboa, Cascais, Oeiras, Amadora, Odivelas, Sintra, Loures, Almada, Seixal, Barreiro, Montijo e Alcochete), do Porto (Porto, Gondomar, Maia, Matosinhos, Póvoa de Varzim, Valongo, Vila do Conde e Vila Nova de Gaia) e na região do Algarve (Faro, Loulé, Tavira, Albufeira, Portimão e Lagos).

O rendimento médio utilizado corresponde ao rendimento bruto declarado deduzido de IRS por agregado fiscal em 2023, com projeção para 2024 baseada na evolução anual do consumo privado (INE).

Os preços e rendas de referência foram fornecidos pela Confidencial Imobiliário (SIR), considerando habitações de 90 m² e valores de 2025.  Para efeitos de análise no estudo, foi adotada uma taxa de esforço padrão de 33% do rendimento disponível do agregado familiar, em linha com o referencial considerado ideal pelas metodologias do Eurostat e da OCDE. De acordo com estas entidades, a afetação de mais de 40% do rendimento familiar a despesas com habitação é entendida como uma situação de potencial sobrecarga financeira. Ainda assim, reconhece-se que os critérios variam entre países, sendo geralmente aceite como limite máximo extremo uma taxa de esforço de 50%, como é caso de referência adotada pelo Banco de Portugal.

As simulações de mensalidade de aquisição foram realizadas com base na plataforma FINANCE 21, considerando financiamento de 85% do imóvel, prazo de 35 anos, taxa de juro variável Euribor a 6 meses (TAN conforme condições de 2 e 3 de dezembro de 2025) e dois proponentes com 34 anos. Para arrendamento, a renda mensal foi calculada multiplicando-se a renda unitária de mercado por 90 m².

Para projeções de adequação da área da habitação ao rendimento, utilizou-se uma escala de 5 m². A comparabilidade com a edição de 2022 foi garantida através da atualização dos rendimentos e do recálculo dos indicadores relevantes.